KPR vs Sewa Break-Even Calculator
Simulasikan tahun ke berapa membeli rumah via KPR menjadi lebih untung daripada terus menyewa. Memperhitungkan apresiasi rumah, kenaikan sewa, dan opportunity cost dari uang muka.
Break-even tahun ke-1
Setelah tahun ke-1, KPR kumulatif lebih untung dibanding terus menyewa (sudah memperhitungkan apresiasi rumah & return investasi alternatif atas DP).
Cicilan KPR bulanan (pokok + bunga, tanpa biaya lain): Rp 5.155.796
Lihat timeline 30 tahun
| Tahun | Biaya KPR kum. | Biaya sewa kum. | Nilai rumah | Investasi alt. | Net (KPR - Sewa) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Rp 230.669.557 | Rp 54.000.000 | Rp 840.000.000 | Rp 171.200.000 | -Rp 492.130.443 |
| 2 | Rp 301.779.115 | Rp 111.780.000 | Rp 882.000.000 | Rp 183.184.000 | -Rp 508.816.885 |
| 3 | Rp 373.350.672 | Rp 173.604.600 | Rp 926.100.000 | Rp 196.006.880 | -Rp 530.347.048 |
| 4 | Rp 445.407.329 | Rp 239.756.922 | Rp 972.405.000 | Rp 209.727.362 | -Rp 557.027.231 |
| 5 | Rp 517.973.341 | Rp 310.539.907 | Rp 1.021.025.250 | Rp 224.408.277 | -Rp 589.183.538 |
| 6 | Rp 591.074.176 | Rp 386.277.700 | Rp 1.072.076.513 | Rp 240.116.856 | -Rp 627.163.180 |
| 7 | Rp 664.736.575 | Rp 467.317.139 | Rp 1.125.680.338 | Rp 256.925.036 | -Rp 671.335.866 |
| 8 | Rp 738.988.616 | Rp 554.029.339 | Rp 1.181.964.355 | Rp 274.909.789 | -Rp 722.095.289 |
| 9 | Rp 813.859.781 | Rp 646.811.392 | Rp 1.241.062.573 | Rp 294.153.474 | -Rp 779.860.710 |
| 10 | Rp 889.381.027 | Rp 746.088.190 | Rp 1.303.115.701 | Rp 314.744.217 | -Rp 845.078.647 |
| 11 | Rp 965.584.857 | Rp 852.314.363 | Rp 1.368.271.486 | Rp 336.776.312 | -Rp 918.224.680 |
| 12 | Rp 1.042.505.401 | Rp 965.976.369 | Rp 1.436.685.061 | Rp 360.350.654 | -Rp 999.805.375 |
| 13 | Rp 1.120.178.493 | Rp 1.087.594.714 | Rp 1.508.519.314 | Rp 385.575.200 | -Rp 1.090.360.335 |
| 14 | Rp 1.198.641.763 | Rp 1.217.726.344 | Rp 1.583.945.280 | Rp 412.565.464 | -Rp 1.190.464.397 |
| 15 | Rp 1.277.934.719 | Rp 1.356.967.189 | Rp 1.663.142.544 | Rp 441.445.047 | -Rp 1.300.729.967 |
| 16 | Rp 1.358.098.844 | Rp 1.505.954.892 | Rp 1.746.299.671 | Rp 472.346.200 | -Rp 1.421.809.519 |
| 17 | Rp 1.439.177.697 | Rp 1.665.371.734 | Rp 1.833.614.654 | Rp 505.410.434 | -Rp 1.554.398.257 |
| 18 | Rp 1.521.217.016 | Rp 1.835.947.756 | Rp 1.925.295.387 | Rp 540.789.164 | -Rp 1.699.236.963 |
| 19 | Rp 1.604.264.822 | Rp 2.018.464.098 | Rp 2.021.560.156 | Rp 578.644.406 | -Rp 1.857.115.027 |
| 20 | Rp 1.688.371.541 | Rp 2.213.756.585 | Rp 2.122.638.164 | Rp 619.149.514 | -Rp 2.028.873.694 |
| 21 | Rp 1.711.720.561 | Rp 2.422.719.546 | Rp 2.228.770.072 | Rp 662.489.980 | -Rp 2.277.279.077 |
| 22 | Rp 1.736.237.032 | Rp 2.646.309.915 | Rp 2.340.208.576 | Rp 708.864.279 | -Rp 2.541.417.180 |
| 23 | Rp 1.761.979.326 | Rp 2.885.551.609 | Rp 2.457.219.005 | Rp 758.484.778 | -Rp 2.822.306.509 |
| 24 | Rp 1.789.008.735 | Rp 3.141.540.221 | Rp 2.580.079.955 | Rp 811.578.713 | -Rp 3.121.032.728 |
| 25 | Rp 1.817.389.615 | Rp 3.415.448.037 | Rp 2.709.083.953 | Rp 868.389.222 | -Rp 3.438.753.152 |
| 26 | Rp 1.847.189.538 | Rp 3.708.529.399 | Rp 2.844.538.150 | Rp 929.176.468 | -Rp 3.776.701.543 |
| 27 | Rp 1.878.479.458 | Rp 4.022.126.457 | Rp 2.986.765.058 | Rp 994.218.821 | -Rp 4.136.193.236 |
| 28 | Rp 1.911.333.874 | Rp 4.357.675.309 | Rp 3.136.103.311 | Rp 1.063.814.138 | -Rp 4.518.630.608 |
| 29 | Rp 1.945.831.010 | Rp 4.716.712.581 | Rp 3.292.908.476 | Rp 1.138.281.128 | -Rp 4.925.508.919 |
| 30 | Rp 1.982.053.003 | Rp 5.100.882.461 | Rp 3.457.553.900 | Rp 1.217.960.807 | -Rp 5.358.422.551 |
Model perbandingan sederhana — tidak memperhitungkan PPh final 2,5% saat jual, biaya transaksi, biaya BPHTB awal, atau pajak progresif properti kedua. Asumsi apresiasi rumah & return investasi memengaruhi hasil signifikan; gunakan skenario konservatif. Return historis bukan jaminan masa depan.
Cara perhitungan
Setiap tahun, biaya KPR kumulatif ditambah cicilan setahun + perawatan + PBB (semua naik mengikuti nilai rumah). Biaya sewa kumulatif ditambah sewa setahun dengan kenaikan tahunan. Nilai rumah & nilai investasi alternatif (atas DP) tumbuh majemuk. Break-even tercapai ketika net cost KPR (= biaya kum. - nilai rumah) lebih kecil dari net cost sewa (= biaya kum. - nilai investasi).
Sumber asumsi default
- Apresiasi rumah 5% — referensi BPS Survei Harga Properti Residensial Bank Indonesia.
- Kenaikan sewa 7% — rata-rata data sewa Jabodetabek 2018-2024.
- Return investasi 7% — campuran konservatif: 50% deposito + 50% reksadana campuran (referensi: data return historis IDX & OJK).
- Bunga KPR 7,5% — gabungan rata-rata fixed promo (4,5–5,5%) dan floating (8,5–9,5%) bank umum 2024.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apa itu break-even KPR vs sewa?
Break-even adalah tahun di mana total biaya kumulatif KPR (cicilan + perawatan + PBB - apresiasi rumah) menjadi lebih kecil dari total biaya sewa kumulatif (sewa - return investasi alternatif atas DP). Sebelum tahun break-even, sewa lebih untung secara finansial; sesudahnya, KPR lebih untung.
Apa asumsi apresiasi rumah yang realistis di Indonesia?
Berdasarkan BPS Survei Harga Properti Residensial dan riset Bank Indonesia, harga properti residensial Indonesia 2010-2024 tumbuh rata-rata 4-6% per tahun. Sejak 2017 cenderung melambat (3-5%). Properti di lokasi strategis (Jabodetabek, kota besar) bisa lebih tinggi; pinggiran lebih rendah. Pakai 5% sebagai default konservatif.
Kenapa kenaikan sewa per tahun penting?
Sewa di Indonesia umumnya naik 5-10% per tahun, tergantung lokasi dan permintaan. Tanpa memperhitungkan kenaikan ini, simulasi akan terlalu pro-KPR. Default kami 7% (rata-rata Jabodetabek).
Apa itu 'return investasi alternatif'?
Skenario: kalau Anda sewa (bukan KPR), uang DP (uang muka) yang ditabung bisa diinvestasikan. Return historis pasar Indonesia: deposito 4-5%, reksadana pasar uang 5-6%, saham IHSG long-term ~7%, reksadana saham 8-12%. Default 7% (campuran konservatif).
Apa yang TIDAK dihitung di simulator ini?
(a) PPh final 2,5% saat jual rumah, (b) biaya BPHTB awal (~5% NJOP), (c) biaya transaksi notaris & AJB, (d) pajak progresif untuk properti ke-2/3, (e) volatilitas pasar properti & saham, (f) intangible benefit (bebas pindah, customisasi). Pakai hasil sebagai indikasi, bukan keputusan absolut.
Kapan KPR biasanya tidak break-even?
Bila bunga KPR sangat tinggi (>10%), apresiasi rumah rendah (<3%), atau Anda hanya tinggal di rumah <5 tahun. Untuk kondisi ini, sewa + investasi disiplin biasanya lebih untung kumulatif.