Pelunasan KPR Dipercepat
Hitung sisa pokok KPR Anda hari ini, biaya penalti, dan total bunga yang bisa Anda hemat dengan pelunasan dipercepat.
Estimasi sisa pokok dihitung dari formula closed-form anuitas. Penalti aktual bergantung pada kontrak KPR Anda — beberapa bank mengenakan 1% sisa pokok hanya di masa fixed, gratis setelahnya. Dasar regulasi: POJK 35/POJK.05/2018 tentang usaha pembiayaan dan ketentuan transparansi POJK 17/POJK.03/2014.
Cara kerja perhitungan
Sisa pokok dihitung dengan rumus closed-form anuitas (matematika finansial standar):
B(k) = P × ((1+r)^n - (1+r)^k) / ((1+r)^n - 1) B(k) = sisa pokok setelah bulan ke-k P = pokok awal r = bunga per bulan = bunga tahunan / 12 n = tenor total (bulan) k = bulan yang sudah dibayar
Total dibayar kalau cicilan diteruskan = cicilan bulanan × sisa bulan. Total dibayar kalau dilunasi sekarang = sisa pokok + penalti. Hemat bunga = selisih keduanya. Dasar regulasi penalti: POJK 35/POJK.05/2018 dan ketentuan kontrak masing-masing bank.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apa itu pelunasan dipercepat KPR?
Pelunasan dipercepat adalah membayar sisa pokok KPR sebelum jatuh tempo (sekaligus, bukan cicilan). Biasanya dilakukan ketika dapat dana lump sum (bonus, warisan, hasil jual aset). Manfaatnya: hemat total bunga yang seharusnya dibayar sampai akhir tenor.
Berapa biaya penalti pelunasan dipercepat?
Tergantung kontrak KPR Anda. Umumnya 0,5–2% dari sisa pokok bila pelunasan dilakukan dalam masa fixed (3–5 tahun pertama). Setelah masa fixed, sebagian bank menggratiskan penalti, sebagian masih mengenakan biaya kecil. Cek dokumen kontrak Anda atau tanyakan ke bank.
Bagaimana sisa pokok dihitung?
Sisa pokok setelah k bulan cicilan anuitas dihitung dengan rumus closed-form: B(k) = P × ((1+r)^n - (1+r)^k) / ((1+r)^n - 1). Di awal-awal, kebanyakan cicilan masuk ke bunga, baru beberapa tahun kemudian porsi pokok jadi dominan. Itu sebabnya pelunasan dipercepat di tahun-tahun awal sangat menguntungkan.
Apakah selalu menguntungkan untuk pelunasan dipercepat?
Tidak selalu. Bandingkan: (a) hemat bunga - penalti, vs (b) potential return investasi alternatif (deposito, reksadana, saham) atas dana yang sama. Kalau return investasi > bunga KPR, lebih baik investasi. Tapi pelunasan KPR memberi pengamanan psikologis & arus kas (no cicilan = lebih fleksibel).
Bisa pelunasan sebagian (parsial)?
Ya, banyak bank mendukung pelunasan parsial. Setelah pembayaran parsial, bank biasanya memberi opsi: (a) kurangi tenor (cicilan tetap, lunas lebih cepat), atau (b) kurangi cicilan (tenor tetap, cicilan turun). Opsi (a) biasanya lebih hemat bunga.